限竞房跌破限价：开发商正在展开空前较量-达州吉屋网

什么是限竞房？限竞房不是保障房，而是商品房。是开发商在取得土地使用权之前就已经确定好了该房的售价，这一类房为限竞房。

随着限竞房集中入市，北京开发商正在展开一场价格、产品、营销的空前较量。据统计显示，目前市场整体开盘去化率在四成上下。超过70%的限竞房选择降价入市或计划降价入市。降价意味着利润的损失，不排除部分限竞房选择减配的可能。面对竞争压力，北京各区域内，一些跌破限价销售的楼盘则意外喊出增配的口号。增配也有其自身的逻辑性，在当前楼市“70/90”产品当道、产品同质化严重的情况下，增配可以提高产品的品质，带来更多客户从而加快项目去化周期。

赵先生称，他“十一”期间看了一个位于石景山的限竞房楼盘，当初售楼员告诉他销售单价是5万元/平方米，这已经比地块出让时政府限定的5.2万元/平方米的销售均价低了2000元。本着货比三家的心态，赵先生想再看看周边的楼盘。但没想到这才两周，石景山这家楼盘90平方米小三居产品的报价居然又推出了优惠。如果按照之前售楼员的报价，单价5万元，项目总价为450万元左右。该项目目前*新总报价420万元左右，下调了30万元。核算下来，单价仅为4.66万元/平方米，比政府限价足足低了5400元/平方米。实际上，通过降低售价吸引购房者的限竞房并非个案。当前除少数位置稀缺、配套优质的项目销售去化看好外，多数销售一般的项目均推出降价优惠措施，以加快去化周期。甚至不少项目在入市之初就直接跌破政府批准的“限价”。

随着限价房开盘价一再下探，开发商又一次陷入加减法的困惑。按照传统逻辑，房价下探，房企不得不通过其他办法来弥补损失。其中，一些房企“剑走偏锋”通过捆绑销售等形式来“增收”。但这些手法基本得到遏制。今年5月26日，北京市住建委发布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》，其中着重强调了严禁企业通过捆绑精装、捆绑地下空间等销售行为非法获取利益。这些变相涨价的做法也成为管理部门查处、打击的对象。事实上，市场上少有开发商顶风作案。一些企业也只以客户“自愿选装精装修”来贴补成本。另一部分房企则选择在营造成本上“减配”，从而弥补企业利润上的损失。

其实简配的方法有很多，多数房企不会轻易在影响建筑安全质量的基础建筑材料和施工工艺上减配而降低成本。但少数开发建设单位可能会通过大规模增加地下仓储、库房、设备用房空间获利，这有可能会挤压客户实际居住空间的居住体验和舒适度。从楼盘规划设计上降低配置则更为常见。例如原来设计的五重园林改为普通绿化；建筑外立面由原来的干挂石材降为仿石涂料；公共设施上的减配则有承诺给业主提供的休闲运动公共空间消失；电梯等公共设备从品牌到尺寸都出现缩水；室内装修材料也降低标准……然而一味做减法带来的后果很可能是客户的强烈不满甚至维权行为，这对企业的品牌形象杀伤力很大，同时也是企业*为担心的地方。实际上，近来因产品品质下滑，业主拒绝收房的案例屡有发生，其中还不乏单价逼近10万+的高端楼盘。

限竞房市场出现成交冷热不均、同质化、购房习惯变化、营销不断加码等现象。其中，楼盘区位已不是主导的核心要素，稀缺的环境、相对低洼的总价和差异化的产品成为决胜市场的要点。面对激烈的竞争，产品品质上恰恰应该做加法。在“70/90”政策限制下，限竞房同质化显著，若一家楼盘品质一般，客户必然会用脚投票。何况当前市场下行趋势明显，客户观望情绪浓厚。加上项目供应充足，客户已经不再像以往那样在固定区域内看房，而是在全北京范围内选房。在市场竞争激烈的情况下，无论做产品、做营销、做服务，开发商必须学会更多从购房者的角度出发，都要努力做得更好。